你家房企的合伙人制度,已经严重过时!

  • 时间:2019-08-14 08:53 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:最近,国内最大的房产中介链家开始推行”门店合伙人“制度,有市场消息表示,链家在深圳、天津、武汉等二十多个城市启动了这一制度。,合伙人可以分享门店的经营权,同时,每年还可根据门店的业绩及年度收益份额获得利润分成。链家的做法

最近,国内最大的房产中介链家开始推行”门店合伙人“制度,有市场消息表示,链家在深圳、天津、武汉等二十多个城市启动了这一制度。,合伙人可以分享门店的经营权,同时,每年还可根据门店的业绩及年度收益份额获得利润分成。


链家的做法并非个案。事实上,早在今年上半年,中原地产、金信联行、裕丰地产等多家房产中介也推出过类似的合伙人制度。


这么多房产中介纷纷推出合伙人制度,与整个行业的竞争日益白热化紧密相关。事实上,开发商比房产中介行动要早得多。合伙人制度,早在2014年就开始在行?#30340;?#36208;热。当年,面对移动互联网浪潮和行业景气度下滑的冲击,大批明星职业经理人离职。为了留住人才,薪资长期低于同行的万科,高举高打地推出跟投机制。此后,这一制度因为在房企冲规模的道路上发挥巨大作用,而被?#30340;?#32439;纷效仿。


?#27426;?#21435;年以来,随着行业格局生变,合伙人制度也有了新的变化。天平开始由跟投向股权激励、由短期向长期倾斜,跟投本身也开始由此前的激进到温和转变。明源君认为,跟投也好,股权激励也罢,都是一种工具,目的是激发员工的?#20998;荊?#21161;推企业发展。不同的时期不同的房企,针对不同的层级,要有不同的策?#35029;?#21542;则可能事与愿违。



开发商项目跟投

由激进转向温和


6月28日,在万科的股东大会上,总裁祝九胜直?#35029;骸?#19975;科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中,有接近30家都出现跟不动的情况。没有那么多现金流可以跟了,即使有,员工?#24425;?#21155;后的。」


祝九胜的耿直,道出了跟投的困?#22330;?/span>


事实上,早在去年开始,明源君接触到的很多房企已经开始对?#26696;?#25237;”这一合伙人?#38382;?#35843;整。


一是设定上限


万科推出跟投的2014年,整个房地产行业普遍悲观,认为已经到顶了。可是,等到其他房企纷纷效仿的时候,正是行情大热的时候。


由于头部房企规模快速扩张,动不动连年翻番,甚至将一个区域公司单独拎出来,都能进入百强或50强。到了一定级别的员工,?#23478;?#24378;制跟投,规模扩张越快,意味着需要跟投的也就越多。


虽然那个时候,?#30340;?#39057;频爆出天价年薪挖人的新闻,但并非每个人的待遇都能像销售规模一样,连年翻番。因此,必然会出现工资?#36824;?#25237;的现象。


好在那个时候市场火热,员工借钱跟投也乐意。某50强房企副总就告诉明源君,“我们公司最初只给区域公司5%的额度跟投,刚开始还要做工作,可是半年之后随着本金和利润的分配,大家觉得5%的份额太少了,于是扩大到了8%,没过多久又扩大到了10%”。?#34892;?#21306;域总把自家的房子都卖了押上全?#21487;?#23478;,一年收入几千万不是什么事,甚至还有达到一个小目标的。


可是,随着“房住不炒”一再被重申,高速增长没有了,项目也开始有赚有亏。再要员工借钱跟投,已经不现实。一发展不那么激进的百强房企总裁告诉明源君:“我们的跟投会根据员工的收入设定一个上限,?#25381;?#21709;员工正常的生活”。


二是降低杠杆


众所周知,开发商赚取的利润远高于其他行业,一是得益于过去十几二十年来的城镇化和人口红利;二是高杠杆、快周转。


同样的,跟投员工能够获取高回报,同样得益于这两者。对这一点,不同的房企做法略有不同。?#34892;?#25151;企会在员工跟投几个项目之后,才会加杠杆?#25381;行?#20844;司一上来就配杠杆,?#28909;?#26576;TOP50强房企,一上来内部就提供1:4的杠杆,再加上外部配资,就达到了1:8的水平。行情好的时候,杠杆越高,收入越高,皆大欢喜。


?#27426;?#34892;情没那么好的时候,杠杆也同样会放大损失。股神?#22836;铺?#30340;老搭?#24471;?#26684;?#36864;?#36807;,令聪明人破产的三个方法是:酒、女人?#22270;?#26464;杆。


因此,去年以来,此前在跟投方面比较激进的房企,不少都降低了配资的强度。一是避免放大跟投损失,二是融资渠道收紧,也没钱配了。


三是优先分配


跟投的分配,通常是资方最先分配,股东次之,员工劣后?#26723;祝?#24182;不能真正做到同股同权。


都赚钱的时候还好,一旦有项目亏损。跟投员工最后分钱,心里会很不平衡。不仅无法激发起?#20998;荊行?#29978;至会试?#32426;?#36807;歪门邪道,弥补自己跟投的损失。


部分公司因此将跟投的员工列为战略股东,优先分配利润。如此,可在一定程度上?#33322;?#19981;满。


除此之外,强制跟投的口子也被撕开,有松动的迹象。

?#28909;?#30001;于一二线城市拿地成本高、市场风险大、跟投本金大,?#34892;?#25151;企对一二线城市的项目?#36745;?#24378;制跟投?#36745;儔热紓?#22914;果一个区域总离职,继任者需要接收其在当地跟投的股份,并将跟投本金付给他。?#27426;?#30001;于地不是自己拿的,各?#22336;?#26696;不是自己定的,利润又低,继任者通常会拒绝接收。?#28304;耍?#24456;多公司也没有明确的说法。



股权激励逐渐开始流行

金科等还对收益?#26723;?/span>


对参与项目跟投的员工来说,核心是项目。项目卖?#27599;臁?#20215;格高,泽公司和员工双赢;反之则员工输得比公司惨。因为公司可能有几百上千个项目,这个亏了,那个赚了,还是可以平衡的。可是,项?#21487;?#30340;员工亏了,是很难平衡的。

 

跟投是投资,投?#31034;?#26377;风险。可是,人天生是厌恶风险的。对企业来说,搞跟投的目的是为了激发员工的?#20998;荊?#26356;好的做好产品,做大规模。如果这一合伙人机制非但不能达到这些目的,还有副作用,那就失去意义。


跟投没那么灵了,员工还得继续激励,咋办呢?明源君发现,去年以来,各房企的期权和股权激励多了起来。


统计数据显示,2018年以来已有几十家上市房企披露或者实施员工持股计划或股权激励计划。


?#28909;紓?#21435;年华夏幸福首次执行股权激励计划,133名管理者通过股票期权和限制性股票授予的方式,得到了股权激励。


融创中国公告称,将从公开市场回购不超过5%(大约2.2亿股,公告当天的市值约78亿港元)的股票进行员工股权激励。

公告称,股份激励计划的目的是为了激励集团员工对公司未来长期发展继续作出更大贡?#31069;?#20197;及吸引及挽留对公司成长及发展有益的优秀员工。公告还提到,除非董事会提前终止,否则该计划将?#28304;?018年5月8日起十年内?#34892;А?#21487;谓大手笔!


今年,格力地产、金科股份、卧龙地产、电子城等也推出员工持股计划,一些房企甚至还对持股员工的收益进行?#26723;住?/span>


?#28909;紓?#20170;年5月21日,金科股份发布公告,推出《金科地产集团股份有限公司卓越共赢计划暨2019年至2023年员工持股计划(草案)》,该计划面向公司全体员工,涉及股票总数累计不超过公司股本总额的10%。


其中,首期计划总人数预计不超过4000人,资金总额不超过32亿元,员工自筹资金不超过16亿元,存续期?#36864;?#23450;期分别为3年和2年。值得一提的是,公司?#23548;?#25511;制人黄红?#24179;?#20026;参与首期计划的员工提供本金及收益保障,保证员工自筹资金的年化收益率为6%。


换句话说,持有股票的员工,年化收益?#25163;?#23569;有6%的?#26723;祝?#22914;果公司业绩好分红多,股价涨得多,还能赚更多。


阳光城虽然没有搞股权激励,但也有类似举措。去年其倡议员工购买公司股票,同时宣?#36857;?#20961;公司员工于2018年10月29日-2018年12月31日期间,净买入的阳光城股票,且连续持有12个月以上,若因在此时间期限增持阳光城股票产生的亏损,控股股东将以自有资金予以补偿,股票增值收益则归员工个人所有。


此举既能给员工激励,又显示出控股股东对公司未来经营业绩和可?#20013;?#21457;展的信心,还能够一定程度上维护公司的市值,可谓一石三鸟。


?#22478;?#20159;房企老总告诉明源君,时代在变,跟投机制要转变,跟投规则也要改变,随着房地产市场的降温,房企内部对员工的激励可能会逐渐减少项目跟投这?#20013;问劍?#30001;股权激励计划或员工持股计划取。甚至让公司多担责、劣后。


明源君认为,调控短期内没有放松的可能,这意味着,?#38750;?#30701;期暴利已经不可能,更多要从发展的角度来看企业的发展。股权激励的方式,公司管理层利益与股东利益捆绑在一起,股东也没那么大的意见。大家也能够基于长?#24230;?#32771;虑公司的发展。而不是一个项目干完,拿到钱之后就走人。如果拼命压缩成本导致产?#20998;?#37327;一般,市场行情好的时候能够卖出,并?#19968;?#21462;较高,但是一旦市场告别火热,就是给还在同区域,甚至整个公司埋下大?#21360;?/span>


从?#23548;市?#26524;来看,采用股权激励的效果也不错,?#28909;?#24471;益于公司深耕战?#35029;?#21435;年金科的销售规模就突破了千亿大关。



不同的公司要有不同的合伙人机制

对不同层级的员工,也要投其所好


最近,上市公?#26223;?#24180;报陆续公布。预?#29616;?#20013;,不少房企的表现?#36745;?#29983;猛。事实上,去年甚至更早的时候,一些标杆房企已经开始主动降杠杆,放慢了扩规模的速度。


?#27426;?#36824;有部分房企,依然希望在行业相对低迷的时期抄?#31069;?#23454;现弯道超?#25285;?#20914;500亿或者千亿。


?#27604;唬?/span>?#36824;?#26159;还想冲规模的中小房企,还是希望保持稳健发展的头部房企,激励都必不可少。因为越到后面,越是高手之间的较量,越是要依靠强大组织去挖掘利润。


明源君认为,不同的房企,应该根据自身情况,推出不同的激励措施,才能达到激励的效果,助推公司业绩增长。



对于项目和布局城市有限的中小房企,适合采用股权激励的模式。扩大规模大前提,是要将大本营的基础打扎实。项目跟投,相对更偏短期利益。如果一味?#38750;?#30701;期利益,将大本营的口碑都做烂了,要扩张就更难了。


而且,要冲规模的话,短期多多少少会牺牲一些利润。为了进入某些城市,或者打响行业品牌,某些项目即便不赚钱也要做。对应项目的员工,必然不太情愿跟投。


明源君也注意到,当前推行股权激励的上市房企,有不少中小房企。这些房企的规模较小,希望能够在冲规模的窗口关闭之前,能够站上三五百亿或者千亿的平台。


对全部布局,项目众多的大中型房企,推进股权激励的同时,依然可以实行跟投,但要设定跟投上限,?#25381;?#21709;员工正常生活;同时降低跟投的配?#26102;?#20363;,降低杠杆,这样万一项目亏损的话,员工的损失也没那么大。而且,更多可能要转向自愿跟投。因为强制跟投,亏了一定骂公司;自愿跟投的,愿赌服输。


还有部分公司,会成立一个投资平台,如此一来,平台可以投?#25163;?#22810;项目,还可以跨区域投资。即便其中?#34892;?#39033;目是亏损的,但是整体上仍然可以实现盈利。这样能降低当前不确定环境下,员工对跟投的抗拒心理,也能起到一定的激励作用。


?#36865;猓?#26080;论是大房企还是中小房企,?#23478;?#32771;虑员工的需求层次问题。


一个企业里面的员工,大概可以分成三类——高管、中层和基层,每个层级的诉求有明显的差别。对基层来说,更看重的是每年的基本工资能涨多少,年底的奖金多少。对高层来说,比较看重股权激励的方式和比例。中层则介于二者之间,既看重基本薪资的上涨,也看重股权激励。(作者?#22909;?#28304;地产研究院 凌峰)

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