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千亿之后,富力怎么干地产?超强运营平衡术首次全面曝光

  • 时间:2019-08-12 09:11 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:富力一直很低调,但近两年,关注这家房企的人越来越多了。一方面,是因为富力的规模越来越大了。2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权益销售面积1018万平方米,同比?#30452;?#22686;长60%和61%。另一方面,则因为富力出于战略考虑,

富力一直很低调,但近两年,关注这家房企的人越来越多了。


一方面,是因为富力的规模越来越大了。

2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权益销售面积1018万平方米,同比?#30452;?#22686;长60%和61%。


另一方面,则因为富力出于战略考虑,放缓传统增量市场的发展,同时购入优质商业资产。

2017年,富力以很便宜的价格?#23637;?#19975;达项目?#39057;輳?#20135;生了131亿元的非经常项目损益,当年的净利润因此有大幅增长。


富力与部分房企差异化的操作,引发各?#21046;?#35770;,同时赢得了?#20848;丁?#25237;资机构的青睐。

2019年3月和4月,惠誉及穆迪?#30452;?#19978;调了富力地产的?#20848;?#23637;望

2019年7月8日、7月12日,国?#25163;?#21517;投?#24515;?#26681;大通先后增持富力地产392.51万股及849.78万股,增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。

最近,财富中文网?#22836;?#24067;了最新的《财富?#20998;?#22269;500强排行榜。富力以2018年营业收入768.6亿元的?#23548;ǎ?#20301;列第123名,?#20808;?#24180;上升13名。


与其他千亿巨头相比,富力的战略到底有什么特点?对下一步的发展意味着什么?

明源君研究了富力近几年的数据,发现,富力已达成了大部分巨头想要达成的3个目标:


1、可以拿到成本合理的钱。对于资金密集型企业的来说,这是脱颖而出的关键能力。


2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面包、很多城市限价的今天,能坚持不拿贵地,并拿到适合自家产品的便宜的地,就意味着未来的发展机会。


3、能克制自己的规模欲望,?#20013;?#31283;健增长,保持规模和利润的平衡。在自?#27827;?#39640;速增长可能,大多数人以规模论英雄的今天,保持清醒做到这一点,是不容易的。

下面明源君详细来说这3个目标?#30452;?#26159;怎么实现的。



通过拓宽融?#26159;?#36947;并提高?#20848;?/strong>

富力地产融资成本合理


近两年,很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱,特别是便宜的钱,成为一个难题。。


?#27426;?#26681;据富力地产的公告,截止今年6月30日,富力累计新增借款319.95亿元。

之前的2018年,富力地产公开发债超过20次,融资500亿元以上。


而且,富力借到的钱,成本较同行平均水平低。


克而瑞发布的数据显示,2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。

相比之下,富力2018年的平均借贷利率为5.74%,只比2017年全年略微上调了一点,融资成?#31350;?#21046;在行业平均水平之下。


富力为啥还能以比同行相对低的成本借到钱?!?明源君研究后认为,有以下一些原因:


首先,富力地产是港股上市公司、千亿房企,比绝大部分房企?#23478;?#20248;质和稳健得多(目前主流银行都制定了白名单制度,只给五十强房企和地方龙头提供开发贷)。


其次,富力地产的有息负债以中长期负债为主,回售时间分散,货币资金余额多,压力很小。


财报数据显示,截至2018年底,短期借款及长期借贷一年内到期部分合计占比为 32.03%;长期借款占比为 67.97%。


如下表所示,就一年内到期的负债而言,富力地产2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善,无论是回售的时间集中?#28982;?#26159;规模,均较为分散(2018年5月?#23383;?月中曾集中到期262亿元)。


微信图片_20190812091255.jpg

▲资料来源:上海证券交易所网站、Wind资讯


根据公开信息,富力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现全额续期留存,合计176.5亿元。


截至2019年6月底,2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。

而截至2019年3月末,公?#20928;?#24065;资金余额约为400亿元,对回售行权到期的债券覆盖程度高。


整体上来看,对于一年内到期的债务,富力地产偿债能力很强。


?#36865;猓?#34913;量企业资产负债情况及偿债能力的主要指标是资产负债率、流动比率、速动比?#23454;?#25351;标。


从主要指标来看,与同行业企业相比较,富力地产整体资产负债?#22987;?#20607;债能力处于行业合理水平。资产负债率低于行业的平均值86.67%,流动比率高于行业平均值1.33,整体经营较为稳健。如下表所示:


微信图片_20190812091259.jpg

▲资料来源:根据上市房企公司债券2018年年报统计


基于此,今年4月份,惠誉及穆迪?#30452;?#30830;认将富力地产的?#20848;?#23637;望上调至「稳定」,主要?#20174;?#20102;该公司的流动性改善,?#20848;?#27969;动性及资本结构将?#20013;米?/span>


这也得益于富力2018年内采取的一系?#20889;?#26045;:


1、2018年,富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资者有回售选择权的境内公司债,“开源节流?#20445;?#36890;过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出,控制土地储备?#23637;航?#22863;并积极拓宽融?#26159;?#36947;等措施成功处理。


2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可,富力地产于2018年内成功发行境内公司债143亿元,超短期融资券82亿元,资产证券化产品14亿元及多种类型债券融资。


3、富力与多家中国商业银行建立稳定的关系,积极开辟银?#20889;?#27454;及项目融?#23454;?#26032;型的融资方?#20581;?/span>



坚持土地?#23637;?#30340;“三大原则”

去年新增土储均价仅2600元/平米


一般来说,土储是房企最重要的生产资料,今天的土储就是未来的销售规模。


?#27604;唬?#24182;不是土储越多就越牛。土地储备很大程度上决定了房企发展的速度和质量。

对开发商来说,地?#20040;?#20102;,就一切都错了,比如前两年拿的地王,现在就比较痛苦。


相反,如果地拿对了,那即便在当前严厉的调控之下,依然也能赚到钱。


富力恰恰就在过去2年,坐拥了大量优质土储。


根据中信建投研究发展部的测算,2016年和2017年,新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。

这意味着2018年拿地的项目,其平均利润空间会有所扩大。其中,二线城市的情况又明显要好于一线城?#23567;?/span>


而富力地产就抓住了这波机会。其2018年?#23637;?#20102;371亿元的土地储备,合共61块土地,建筑面积为1405万平方米。


其中,32块位于富力地产已布局的城市和地区,29块位于新进入的28个城?#23567;?#30001;此富力的土地储备布局拓展到了96个城市和地区。


截至2018年底,富力共储备土地权益建筑面积约6951万平方米,其中权益可售面积为5783万平方米,拥有7300亿元土地储?#23500;?#37327;,同比增长19%。

其中一线城市占比14%,二三线城市占比69%,海外城市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货值达460亿元。布局均衡。


公告显示,2018年富力所持的开发中、可供出售及即将完工项目由88个增长至155个,增长76%。


为达成销售目标,富力集团计划2019年将销售项目超200个。新增的土储为此做好了充足准备。


更重要的是,富力的土储价格并不高。


为保证充足的资金周转,富力土地?#23637;?#32487;续坚持土地?#23637;?#30340;三大原则:


总价合适、利润预测达标、周转快速。


2018年,富力新增土储的平均价格仅2600元/平方米,明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储,可以让富力地产更好地应对市场的波动。


因此,在2018年的年报中,富力有如下一段表述:


面对2019,富力集团表示将在强大的融资市场支持?#24405;?#32493;保持稳健及稳定的扩?#29275;?#23558;凭借着低于目前市价?#23637;?#30340;5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动。


基于此,联合信用?#20848;?#26377;限公司给予广州富力地产股份有限公司主体长期信用等级为AAA,?#20848;?#23637;望为“稳定”。


?#20848;?#25253;告指出,富力地产目前土地储备充裕,保持良好盈利能力,现金流状况有所改善;未来,随着在建项目的?#24179;?#20197;及对?#39057;?#36164;产的整合,公司经营收入及盈利水平?#22411;?#33719;得增长,且保持较强的竞争力。


 克制规模发展欲望,坚持多元化战略

在规模和利润之间保持平衡


过去几年,整个房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情,规模战如火如荼。

很多房企为了冲规模可以不要利润,增收不增利的现象十分常见。在市场单边上行的时候,这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下,不足立刻就会凸显出来。


而富力则克制自己的规模欲望,在冲规模和利润上,找到了较好的平衡。


财报数据显示,2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权益销售面积1018万平方米,同比?#30452;?#22686;长60%和61%,相较2017年销售增速大幅提升,完成全年1300亿元销售目标。


如果从历年数据来看,过去三年来富力地产的销售金额增幅是在?#27426;?#25552;升的,增幅?#30452;?#20026;12%、34%、60%,发展势头良好。   


数据显示,2019年上半年,销售面积约551.68万平方米,同比增长25%,略高出计划。


在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜?#20998;校?#23500;力权益销售金额位?#34892;?#19994;第15位,体现出不俗的市场竞争力。


微信图片_20190812091305.jpg

相比很多同行,富力地产还有一个优势是,其收入的多样性。


去年8月份,标普全球?#20848;?#23601;认为,富力地产合约销售额的30%来自商业地产销售,收入多样性高于可比同?#23567;?/span>


众所周知,2016年930调控以来,一二线城市的调控?#27426;?#21152;码,住宅限购限售限价等?#22336;?#19978;阵,对销售带来不小的影响。相比之下,商业的销售受调控的影响则要小得多。


?#36865;猓?#36824;有一点比较难能可贵的是,富力地产较好地平衡了其销售规模扩大和利润增长的关系。


如果单从财务数据来看,富力地产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人以此来说事,认为富力实际利润大幅下滑。


?#27426;?#25286;开来看,富力地产2017年净利润出现大幅度增长,主要是当年以低于公?#22987;?#20540;的价格?#23637;?#19975;达项目?#39057;輳?#20135;生了131亿元的非经常项目损益。


假如扣除物业重新?#20048;怠?#27719;?#23452;?#30410;影响及非经营项目的影响,富力地产2018年该数据约为77亿元,与2017年基本保持稳定。


同时,富力地产2018年的核心净利润为95.3亿元,同比2017年增长了49%。


至于很多人关注的当年?#23637;?#30340;万达项目,自?#23637;?#21518;,富力的?#39057;?#36164;产大幅增加,2018年?#39057;?#19994;务的经营净利润达13.5亿元,已实现?#20013;?#31283;定的现金收益。


富力地产2019年下半年的重点工作之一是促销售、抓回款,以销售为中心展开工作,为应对销售及回款时间紧、任务重等情况,富力还要求各地区公司须成立回款工作小组,提高回款效率。


富力的行动比其他很多公司行动得要早,相信将为其销售的增长提供有力保障。


小结


当前情况下——购房端房贷利率上行,开发商融资端控制总规模、?#25112;?#25918;款条件——很多房企的资金链紧绷,感到压力山大。


这个时候,如何借到钱,借到便宜的钱?如何采取一些措施提高信用?#20848;叮?#20013;长期内如何将公司引向有质量发展的轨道?如何放下冲规模的执念,在规模和利润之间寻找到一个平衡点……是所有房企都应该思考的。


富力或许是一个值得参照的对象。

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