重磅!国务院正式批示:允许商业用地调整为居住用地

  • 时间:2019-03-23 16:27 编辑:宿小房 来源:
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摘要:近日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中支持租赁住房建设的内容备受关注:允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后

近日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中支持租赁住房建设的内容备受关注:

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照?#29992;?#26631;准执?#23567;?/span>


1、商业地产去库存放大招


自营改增后,国务院又发力,商业地产去库存大招来了,16省发布商改住细则!?#38498;?#20570;差了的商场可改建公寓,这个政策的意义非同小可,将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商场通过政府审批改建公寓后,土地使用年限和容积率还是不能变,但这次政府终于下狠心了,连土地用途都能调整为居住用地。目前,缴纳补齐完土地出让金,就可办理商改住。


这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道,商业用地的水电可是住宅用地的3倍,这一改,立马提升物业的市场价?#23548;?#22238;报,开发商也多了更多选择。


2、新政下的商业新机遇


目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上,整个市场容量已经突破1万亿元。要知道,我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主,占90%以上,而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比达30%,是中国的3倍多,这一巨大市场将成为开发商的必争之地,连万科都在加速推进这块新蛋糕。


2016年房价全面上涨,有个统计,全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳,但房价高高在那,潜力依旧。


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整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是,在这样的大商机的背景下,商场转型公寓变得越来越具诱惑性。


3、开发商要转换思维模式


这些年中国商业地产畸形爆量开发,目前一年开业的商场就有500多个,存量的和做差了的太多太多。在中国,很多商场处在闲置或者半闲置状况,处于甩卖处理阶段,?#34892;?#20107;物业有欠缺和问题的,?#34892;?#22320;段则并不差。地产要转型,也必须要转化思维模式,主要有以下三点:


1、从控制土地到控制资源


以前房地产开发要控制土地,未来房地产开发要控制资源。因为随着人们生活水平的提高,对居住环境的要求?#19981;?#36234;来越高,所以未来房地产开发的重心会转移到控制海滨海岛、湖?#27425;?#27849;、山地森林、乡村田园等资源。


资源为体,品质为魂,因此资源品质是关键。但是在控制资源的时候,一定要注意资源红线不可触碰,其中包括:基本农田,?#35851;!?#25991;化遗产,风景名胜区、自然保护区,古城、古村落等。


2、从拿地卖房到自持物业


以前房地产行业“轻租重售?#20445;?#20294;随着一系列租赁试点方案出台,积极发力租赁市场,促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡,可以预计,未来将是自持物业的高潮期,而?#25353;?#21806;转持”的改变,也要求开发商必须提升轻资产运营能力。


3、从注重规模到注重模式


未来,一个房地产项目的成功与否,不会是你的项目规模能够做多大,而是你的项目模式能够走多远。“商业综合体+社区(公寓)”的模式,使得万达在全国各地开花结果,其中最关键的一点就是,万达的模式具有可复制性。因此在做一个项目的时候,要注重两点:可复制性的模式+有执行力的团队,它们将决定你的项目能够走多远。


拓展阅读


《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:


实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇?#29992;?#20303;有所居目标的重要途径。改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,对加快改善城镇?#29992;?#20303;房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题?#36234;?#20026;突出。为加快培育和发展住房租赁市场,经国务院同意,现提出以下意见。


一、总体要求


指导思想:全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,认真落实国务院决策部署,按照“五位一体”总体布局和?#20843;?#20010;全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全?#20801;?#22330;配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。


发展目标:到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可?#20013;?#30340;公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇?#29992;?#20303;有所居的目标。


二、培育市场供应主体


发展住房租赁企业:充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活?#33489;?#21153;业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定,住房租赁企业享受生活?#33489;?#21153;业的相关支持政策。


鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务:支持房地产开发企业拓展业务?#27573;В?#21033;用已建成住房或新建住房开展租赁业务?#36824;?#21169;房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。


规范住房租赁中介机构:充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量,不断提升从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交?#20303;?/span>


支持和规范个人出租住房:落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。


三、鼓励住房租赁消费


完善住房租赁支持政策:各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇?#29992;?#36890;过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理?#20013;?#38750;本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。


四、完善公共租赁住房


推进公租房货?#19968;?/span>转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房,政府?#33489;?#21512;条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象?#23548;是?#20917;,合理确定租赁补贴标准。


提高公租房运营保障能力:鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房?#25381;?#19987;业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业?#38469;?#20154;员,凡符合当地城镇?#29992;?#20844;租房准入条件的,应纳入公租房保障?#27573;А?/span>


五、支持租赁住房建设


鼓励新建租赁住房:各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予?#22253;?#25490;,引导土地、?#24335;?#31561;资源合理配置,?#34892;?#24320;展租赁住房建设。


允许改建房屋用于租赁:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照?#29992;?#26631;准执?#23567;?#20801;许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好?#34892;А?/span>


六、加大政策支持力度


给予税收优惠:对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税?#27426;?#20010;人出租住房?#29575;?#20837;不超过3万元的,2017年?#23383;?#21069;可按规定享受免征增值税政策?#27426;?#25151;地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值?#20843;?#29575;?#27426;?#19968;般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简?#20934;?#31246;办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税?#27426;?#20010;人承租住房的租金支出,结?#32454;?#20154;所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。


七、加强住房租赁监管


落实地方责任:省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理,加强工作指导,研究解决重点难点问题。城市人民政府?#21592;?#34892;政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明?#20998;?#36131;分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。


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企业如何进行股权配置:

1、股权可以设定期限,有长期、中期和短期,你公司的股权分层了吗?股权有分层才会有身?#27169;?/span>

2、你公?#23621;?#21482;出钱不干活的股东吗?他的股权比例设定多少才合理?他购买股权的价格应该和你一样吗?

3、什么样的股权比例才是最合理的?如何打造完美的股权结构?

4、股权结构不合理的企业永远做不大,股权分配不好的企业很容易分?#36873;?#22914;何避免一山二虎、三国鼎立、五王争霸?

5、未来的趋势不是雇佣制,而是合伙人模式,什么是合伙人模式,如何建立合伙人模式?


企业如何用股权来激励,融资:

年前,马云如何锁定18罗?#28023;?#25104;?#22303;?#20170;天阿里巴巴的神话?因为他一创业就有高人为他做清晰的股权规划及股权激励设计!


马云上市的?#24405;?#21578;诉我们:

股权可以吸引人才(蔡崇信)

股权可以留住人才(18罗?#28023;?/span>

股权可以融资(孙正义)

股权可以打市场(与雅虎合作)

股权设计控股(马云不到10%控制公司)


 股权激励的作用:

1、规范员工行为、提高企业凝聚力

2、解放老板、业绩倍增

3、平衡股东关系、功臣退出机制

4、人才战略梯?#21360;?#21560;引同行人才


企业融资应该具备哪些知识:

1、有人投资你企业、股权怎么划分,选择股东?#24515;?#20123;标准?

2、如何通过股权去打市场,通过股权去?#38589;?#38145;?

3、股权?#39042;?#32447;:5%、10%、33%、34%、50%、51%、66%、67%,这?#39042;?#32447;分别意味着什么?

4、 股权融资最重要三要素是什么?融资、融人、融市场?

5、如何进行天使轮、A轮、B轮和C轮的融资?

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